【2026房東自保指南】房客欠租失聯、存證信函退件怎麼辦？破除寄存送達謠言與正統合法趕人3步驟

當您寄給失聯房客的存證信函被退回時，請千萬不要拆開信封！保持原封不動，並依照以下 3 個步驟進行檢查與反擊：

步驟 1：檢查退件信封上的「蓋章理由」

看看郵局在信封上蓋的退件理由是什麼：

• 【理由 A：招領逾期】：代表地址正確，只是房客故意不領或失聯。根據上述最高法院裁定，這已經算是合法送達了！ 您可以直接帶著這封未拆封的退件信，去法院提起「遷讓房屋民事訴訟」。
• 【理由 B：查無此人、遷移不明】：這代表該地址根本無法送達，在法律上屬於「意思表示無法送達」，必須啟動步驟 2。

步驟 2：向法院聲請「公示送達」

如果遇到地址查無此人、或遷移不明，為了確保解約程序 100% 合法，房東應走以下法院程序：

1. 遞狀聲請：持被退回的存證信函，向房屋所在地的法院民事庭提起「聲請對意思表示為公示送達」（民法第 97 條）。
2. 法院公告：法院審查後，會下達裁定，並將您的催告內容或終止租約聲明公告在法院網站上。
3. 法定強制生效：自公告之日起滿 20 天，不論房客到底有沒有上網看，在法律上就強制認定「已經送達」！您的催告期限（通常為 3-7 天）就可以合法開始起算。

步驟 3：正式向法院提起「遷讓房屋訴訟」

當「催告欠租」與「通知終止租約」的程序都透過上述方法合法送達後，租約在法律上就正式劃下句點。接著，您可以向法院提起民事訴訟要求房客遷讓房屋。

開庭時，若房客持續失聯缺席，您可以向法官聲請「一造辯論判決」。法官會直接依據您提出的證據進行判決。拿到勝訴判決書與執行名義後，就能請法院執行處前來合法破門、清空房屋。