房屋漏水糾紛怎麼處理？成屋買賣買方權利與仲介責任一次懂
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成屋買賣漏水糾紛為何層出不窮？買方權利與仲介責任一次說清楚
根據 2025 年內政部不動產糾紛統計，在 39 項不動產糾紛分類中，「房屋漏水問題」在 前三季每一季皆名列前三名，截至 Q3 為止累計 179 件申訴。
然而，這些數字並未包含大量「私下和解、未向消保會申訴」的案件，實務上實際發生的漏水糾紛，只會遠高於官方統計。
可見成屋買賣中的漏水問題，長期以來都是買方最容易踩雷、卻也最容易被忽視的風險。
資料來源：內政部不動產資訊平台
為什麼買方會在漏水問題上「求助無門」？
自 2023 年 9 月我在網站撰寫〈還有房仲跟你說漏水保固 6 個月？〉一文後，開始陸續接到大量網友來電諮詢漏水問題。
近年來，最常聽到買方轉述仲介的兩句話是：
- 「房屋是屋主賣給你的，有問題你要找屋主」
- 「因為個資法，房仲不能提供屋主聯絡方式」
這樣的回應，往往讓買方誤以為仲介在交屋後就「責任已了」，實際上卻並非如此。
你的權利，從你「知道」的那一刻才開始生效。
這是我從事房仲工作七年來，最深刻的一句體會。
多數買方不是不願意處理，而是不知道自己擁有什麼權利、可以怎麼走法律程序，最後只能選擇默默承受。
仲介真的只負責成交嗎？法律怎麼說??
一、仲介的調查與告知義務
雖然《不動產經紀條例》中沒有直接出現「善盡調查義務」這六個字，但相關責任早已明確規範於以下條文中：
- 《不動產經紀條例》第22條
不動產說明書應由經紀業指派之經紀人簽章負責。 - 《不動產經紀條例》第23條
經紀人員執行業務時，必須以不動產說明書向買方（相對人）詳細解說。 - 《不動產說明書應記載及不得記載事項》第6條
成屋須揭露建物瑕疵情形，漏水狀況必須具體記載，而非僅勾選「有／無」。
實務上，仲介所製作的「房屋現況說明書」，即是依上述規定所延伸而來。
資料來源：《不動產經紀條例》《不動產說明書應記載及不得記載事項》
房屋現況說明書不能只「勾漏水」
依規定，房屋漏水揭露必須說明：
- 哪些位置漏水
- 漏水狀況為何
- 是否曾修繕、修繕方式與結果
然而實務上，常見仲介與賣方為了規避責任在契約中加註特約條款，例如：
「賣方折讓一定金額，買方已知悉並願自行負擔一切瑕疵。」
當漏水尚未修復、買方暫不撥付尾款時，反而容易遭賣方寄發存證信函催告付款，甚至主張解除契約、沒收已付價金（通常高達成交價 20%），並要求損害賠償。此時買方在什麼都還搞不清楚東南西北的時候，就已經輸到脫褲子了。
買方正確的處理方式（關鍵重點）
1. 行使《民法》第264條「同時履行抗辯權」
當房屋存在漏水瑕疵時，買方可寄發存證信函表示：
- 因房屋有瑕疵
- 要求賣方先行修復
- 在修復完成前，暫不支付部分尾款
2. 切記：不是不付，而是「比例扣留」
- 不可全部尾款不付（易構成違約）
- 建議扣留 5%～10% 尾款
- 只要符合比例原則，即不構成拒絕履約
3. 仲介若故意隱瞞，報酬也可能喪失
- 《民法》第571條
仲介若故意隱瞞或不實報告，不得請求報酬及償還費用。
當隱瞞瑕疵，已不只是民事問題
若仲介與賣方明知房屋有漏水瑕疵，卻刻意隱匿、避開帶看，或以特約條款規避責任，可能涉及：
- 《刑法》第339條 普通詐欺罪
- 三人以上共謀者，適用 《刑法》第339-4條 加重詐欺罪
資料來源：《刑法》第339條
結論
很多買方不是輸在漏水，
而是輸在 「不知道權利怎麼用」。
如果你正面臨成屋漏水爭議、仲介推諉、尾款是否該支付的困境，
至少在做出錯誤決定前，先把權利搞清楚。
我在 2023 年寫下
〈還有房仲跟你說漏水保固 6 個月？〉的文章分享之後，開始陸續接到各種漏水糾紛的求助。
很多人第一句話都是：
「早知道就先問你了。」
因為成屋漏水真正可怕的，
從來不是修繕費，
而是 一步走錯，就賠掉幾百萬。
如果你現在遇到👇
- 漏水還沒修好，卻被催尾款
- 仲介說「已經交屋不關他的事」
- 不知道能不能不付錢、怎麼不付
- 擔心一不小心就違約
📌 請記住一件事：
問題越早處理，選擇越多。
我不賣恐慌，
只把「法條翻成你聽得懂的話」。
至少在你回覆第一封存證信函前，先把路走對。
👉 有些代價，其實可以不用付。
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