【房東警報EP.10】房客不搬走不遷戶籍怎麼辦？教你3招合法清空垃圾屋與逕遷戶所

遇到這種失聯、不肯配合的無賴行徑，懂制度的房東，從來不跟對方硬碰硬。請依照建豪幫您規劃的正統 3 步驟自防線，把權益蓋起來：

👉 第一招：動用內政部新制，單方面強制「逕遷戶所」

你完全不需要求爺爺告奶奶跪求房客出來遷戶籍。根據台灣現行《戶籍法》的便民新制，只要租約已經期滿或合法終止，房東可以準備以下 3 樣資料，直接去房屋所在地的戶政事務所辦理：

• 房東的身分證正本、印章。
• 房屋所有權狀正本（證明你是屋主）。
• 已經到期的租賃契約書，或是雙方簽名的退租點交單。

戶政事務所收件並查證實質居住事實後，主管機關會直接依法進行「單方面強制遷出」，把房客全家人的戶籍直接改登記在「戶政事務所（俗稱逕遷戶所）」！一槍切斷他的戶籍枷鎖，完全不需要房客本人同意，輕鬆保住你高達數百萬的賣房免稅權！

👉 第二招：啟動「拍照造冊＋限期催告」鐵三角，合法清除垃圾屋

房客落跑留下一堆破爛，為了防止被反咬《侵占罪》，進屋清理前，請務必完成以下無懈可擊的法律防護網：

1. 尋找第三方見證人：開門進屋當天，千萬不要自己一個人進去。請務必邀請大樓總幹事（社區經理）、管委會里長、或是鄰居共 2 人擔任合法見證人。
2. 全程錄影與拍照造冊：在見證人的陪同下，拿著手機進屋，將全屋垃圾現況、翻動過程全程錄影不中斷，並將所有留下來的物品（哪怕是破衣服）一項一項拍照、登記在紙上，由見證人共同簽名確認。
3. 寄存送達存證信函：將這份清單影本，連同存證信函，寄發到合約上房客的「戶籍地」。內容載明：「台端遺留之物品已拍照造冊，限於 7 日內前來認領，逾期未領則視同廢棄物，強制視為拋棄所有權，將由本人全權清理，衍生之清潔費將由押金扣除並依法追償。」

• 建豪提醒：信件如果因「招領逾期」被退回，依最高法院大庭裁定已經算合法送達！期限一過，法律就認定他拋棄所有權，這時你愛怎麼丟、怎麼清通通百分之百合法，他絕對告不成你！

👉 第三招：合約提早勾選【不得任意終止】並辦理「租約公證」

這是徹底根除惡房客賴著不搬、不肯交屋的重型武器。我們在簽約時，合約絕對要勾選【不得任意終止租約】，並且一起到民間公證人處辦理租約公證，主文必須附加「逕受強制執行」。

只要合約期滿的那一天他敢賴著不走，房東完全不需花大錢請律師、花半年一年打漫長的民事訴訟。你直接拿著這張公證書，去房屋所在地的地方法院執行處聲請強制執行，法院的書記官和警察就會直接陪你來到現場，合法破門、強制驅逐趕人並清空房屋！ 這是房東在收租制度下最強大的「終極防線」。